旧的一年总算是终于顺顺利利的过完了，2021年的土拍与往年相比可谓是出人意料，当然各种惊喜和惊吓也是有的。

今天我们来做一个2021年的土拍回顾，看一下这个上海楼市的定海神针表现如何，新的一年我们该往哪走。

众所周知，从2021年2月底，在自然资源部牵头下，全国22个城市住宅用地实施“集中挂牌、集中供地”双集中供地新政。当然，上海也是这么这么走的。

首先说明，上海今年集中土拍有三次，共计85幅含宅地出让，最终成功出让了78幅，有7幅因为无人报名出让终止，但是，在首次集中土拍开始前到春节后这段时间里，其实陆续还是有住宅用地成功出让的：

如： 在2月9日，招商蛇口以总价56.66亿元竞得虹口嘉兴路街道地块，成交楼面价约92648元/㎡，溢价率20.04%，这个地块也就是现在大家所说的「招商·虹玺」，预计今年入市！

招商外滩玺原始地块位置

后续在2月20日，融创&建发联合体又拍得普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，总价64.52亿元，成交楼板价84346元/㎡，溢价率达到了36.15%，这个地块也就是现在大家看到的「苏河望」，已经入市了一期，今年还有一期加推！

总得来说，据不完全统计，2021年上海总计成交95宗含宅地，总建面约1210.3万方，总出让金额约2397.8亿元，将为明后年共计可供应超7万套新房。

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1 土拍规则调整

溢价率回落明显

我们之前就有提到过，从今年开始，土拍在竞拍环节做了比较大规模的改动：

（1）设置了中止价和一次书面报价上限，以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人；

（2）从第二批集中供地开始，在竞价规则中增加了“随机值”概念，也就是说如果竞买人在书面报价阶段出现相同报价，将自动产生一个随机值，并纳入平均价计算过程，增加公平性；

（3）针对土拍宅地的后续售价，设置了一个房地联动价，在每场土拍正式开始前就基本确定新房预售参考价格，避免房企盲目参拍，稳定房价。

简单就是，就是在溢价率方面设置了一个临界值为10%，最后选取书面报价最接近平均值的为竞得人。

这样从根源上控制住了溢价率，原先2月份产生的36%、20%的溢价率在后续的土拍中，再也没有出现过。特别是第二批集中供地中，不仅有多宗土地流拍，出让成功的，也大多是零溢价，极大的降低了房企的拿地成本。

回顾2020年，浦东新区新场镇同润拍得的溢价率高达60%之多，这在2021年或者后续，应该是没机会再出现了！

2 五大新城依旧是供应主力

价格很稳

2021年3月2日，上海市人民政府发布了《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，将加快推进五个新城规划建设。

随后在集中供地中，五大新城相较于市区和郊区，供应上有了非常明显的加速，在2021年，各个板块的供地情况为：

南汇新城临港新片区成交24宗；

青浦新城成交15宗；

奉贤新城成交7宗；

松江新城成交7宗；

嘉定新城成交6宗；

而中心城区呢，与之相比较都很少，杨浦、徐汇各3宗，普陀、虹口各2宗，静安、黄浦各1宗。

而且在第三批集中土拍中，还有一个很特别的数据：

此次有7宗地报价达到设定的“中止价”，进入一次性报价环节，且还有2宗地块参拍房企数量超过6家，采用有竞价招标方式出让。

具体一点说，就是第三批土拍中这9个地块深受广大开发商所喜爱，而其中有6个地块是属于五大新城，市中心一个都没有，这一方面证明了房地产开发企业更倾向于稳定性好，风险低的地块，另一方面，也证明了大家对这些新城未来的潜力持看好的态度。

3 2022年成了国企央企主场

在之前的2021年年终总结中，我们也做了土拍拿地企业的排行榜榜单：

根据榜单显示，不管是拿地总金额还是地块宗数，央企、国企都成为了2021年土拍的最大赢家：招商、港城集团，上海城投、上海金桥，保利都是如此。

同时在上海都有多年开发经验的大华、大名城、金地等民企也是各有收获：

大华作为上海本地起家的开发商已在普陀&宝山、浦东中环集中开发多个楼盘；

大名城和金地在近两年布局在五大新城等大热区域，而2021年的持续拿地，则可以继续实现“拿地、销售、回款、再拿地”的良性周转与循环。

招商可谓是整个2021年表现最为抢眼的房企。

首先，在新房市场，招商云玺、招商虹玺和招商外滩玺重量级产品都有新的进展；

其次，在土拍市场，加上农历春节前的拿地，招商共拍得了6幅含宅地块，出资248亿元，新的一年在虹口、浦东、嘉定、青浦都有招商的新项目入市！

而回顾招商一直以来的操作，其实很容易发现招商在近几年是在明显发力，特别是2020年招商外滩玺地块的拍得，招商与几家头部房企绿城、保利、融创、华发、龙光、融信直面Pk，最终激战187轮，才抢到了这么一块地，相当不易。

4 几大优质地块

虽然2021年的土拍地块主要是以刚需供应为主，但是不管市区核心位置还是五大新城，有几个地块位置相当不错，想必未来也会是一大热门：

（1）徐汇滨江地块

推荐指数：⭐⭐⭐⭐⭐

该地块是在2021年第一场集中土地出让中被复星拍得，楼板价4.3万/㎡，新房指导价13.1万/㎡，这也是2021年全年土拍中指导价最高的地块，优质又众多的教育资源、徐汇滨江的沿江绿地、黄浦江的稀缺江景······

如果还是没有概念的话，曾将盛极一时的尚海湾豪庭就在这个地块附近，而在一个多月之前，这个地块的规划也公式了出来，今年大概率也会入市！

（2）静安灵石地块

推荐指数：⭐⭐⭐⭐⭐

该地块是由保利以总价105亿元拍得并负责后期的开发，项目的楼板价5.17万/㎡，新房指导价约为10.5万/㎡。

首先，大宁的宅地确实已经不多了，此次保利拍得的地块可以说非常稀缺，而且，因为周边有做的颇为成功的大宁金茂府作为样板和铺垫，所以不管是未来住宅的形态，还是周边醇熟高端的商业配套，都让我们很是期待。

根据规划，项目的分为两个地块开发，总体量大约有1300套，目前规划和网传的户型图已经曝光：

近日， 其中的西地块的规划设计方案对外公布：

网传户型图曝光：

（3）普陀万里社区

推荐指数：⭐⭐⭐⭐

该地块是京东和卓越联合拿地，楼板价3.07万/㎡，新房指导价是9.6万/㎡。

据了解，该项目拟建设约7栋小高层，在前不久，这个项目也爆出了效果图和规划图：

在普陀区的核心位置来说，新盘确实是非常稀缺，想必这个项目的入市对普陀是天降甘霖。在2021年的最后一天，这个项目所在的地块举行了奠基仪式，算是正式开工了。

就粉丝爆料，这个项目很可能会在今年的下半年入市，可以好好期待一下了！

4、杨浦定海社区社区

推荐指数：⭐⭐⭐⭐⭐

该地块是杨浦城投所拍得地块，楼板价6.4万/㎡，新房指导价10.8万/㎡。

杨浦的定海社区曾经遍布着各式各样的工厂，但是随着近几年旧改的推进，工厂逐步搬迁出去，因此就整理出了不少土地，让定海一跃成为上海城央的宅地供应大户。

如在杨浦城投地块的周边，龙光天境、杨浦滨江壹号、东外滩爱国里等新盘层出不穷。

而「杨浦城投定海社区地块」也在几个月之前就有规划方案爆出，根据公示，项目规划3幢楼，1#为11-18层的高层+小高层住宅，2#为18层的高层住宅，3#1-3层为菜场、3-5层为公共租赁用房。

未来的可售住宅预计只有220套左右，预计最快今年下半年入市！

除此之外，在杨浦江浦社区、浦东的曹路、宝山新江湾、大场镇、嘉定马陆、南翔等区域和其他区域也有优质地块，已经在公式规划、进入建造阶段，预计今年下半年到明年陆续入市！

总的来说，土拍中出现的新房指导价限制了房价过高，而几个新城的持续供应也在引导人们置业新城。

为了方便大家查找，我们整理了今年集中三次土拍所有地块成交信息：

接下来，落户新政也让上海变成了全国人民的上海，平稳的新房市场依旧是置业的首选，相信2022年的新房依旧是惊喜满满的一年。

最后，还是愿大家都能买到诚心如意的房子！

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