就在刚刚，央行公布了最新的LPR报价利率。 1年期降了5bp至3.8%，5年期还是4.65%。
就在刚刚，央行公布了最新的LPR报价利率。
1年期降了5bp至3.8%，5年期还是4.65%。
利率不是你想降，想降就能降！
你们可以回想一下，在今天之前，市场上对于利率走势的预测。
是不是多数人都在说，经济不好啦，高层放话啦，已经降准啦，利率该降啦！
哈哈，央妈的心思要是这么轻易的被你们猜到，还怎么保住自己的江湖地位？
老铁们都清楚我之前是在银行工作的，从客户经理做起，从事了很多岗位，在一线摸爬滚打了十几年，吃了很多亏，才自认摸清了一点点央妈的小脾气。
不谦虚的说，今天这篇文章是我提前一天就写好的，我做了精准的预测，今天只有1年期LPR会降5bp，原因大概有四点：
第一，LPR价格是和MLF价格锚定的，LPR降不降取决于MLF价格
12月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展了5000亿元中期借贷便利（MLF）操作，操作利率2.95%，与此前持平。
所以MLF价格没有降，LPR自然不会大幅下降。
这个观点我已经反复强调过很多次了。
MLF可以理解为央行给银行的货币批发价，LPR是银行给借款人的货币零售价，批发价都没降，零售价降？
银行傻啊，自掏腰包给市场发福利？
至于不明白我这个经典论断的朋友，可以去翻翻我以前的文章。
第二，调整LPR对小微和实体作用有限，不如窗口指导
这个是市场上宣扬很快就会降息的主流声音，总之支持小微企业，支持实体经济就不会错。
这些人一看就是学院派或者是媒体出身，没有贷过款给企业。
我们在市场中给小微企业贷款，大多都是短期流动性贷款，这些贷款的定价是由供需和窗口指导决定的，多数短期贷款还没等LPR价格调整就还完了。
所以我觉得，就目前的情况来看，LPR就算下降，最多也就是个5bp的这种小幅的下降，对小微企业和实体来说杯水车薪，不如窗口指导来得明显。
第三，国际环境已进入加息周期，国内要想降息得三思
我上面为什么说要是国内降息也只能是5bp这种小幅的调整呢，就是因为国际上大多数国家已经开启加息的周期了。
以漂亮国为代表的西方国家这两年放水放high了，国内物价涨上天，老百姓苦不堪言，现在经济刚有所好转，赶紧收水回血。
而我们国家呢，埋头搞经济，控疫情，在最困难的时候都保持了很好的克制力，不搞大水漫灌。
现在更没有理由反其道而行之。
第四，现在不放水，还是怕通胀抬头
大家都知道，在15号的时候，央妈还做了一件事，就是降准，给市场释放了1.2万亿的资金，这已经是一次小核爆了。
这么大的资金量势必会造成物价抬头。
虽然现在还看不出CPI的明显涨幅，那是因为今年猪肉价格跌得厉害，明年就没有这块降幅了，从目前PPI的走势看，明年上半年的CPI看来很难守住3%。
现在再降息放水，再来次核爆，是想让老百姓兜里的钱越来越毛？你能答应？
看到这里，你是不是一拍脑袋，犹如醍醐灌顶，恍然大悟！
感觉已经把利率的规律拿捏的死死的了，那你的格局还是小了啊。
哥们我怎么可能这么快就让你高潮了，别急啊，接着往下看，好戏还在后头呢！
不是不降，时机未到！
我先上结论：在未来，降息是必然，但是何时降是门大学问，这得从国内经济发展的形势说起。
今年的经济形势，怎么说呢，如果是部电影，你会以为下半年拿错剧本了。
那些上半年已经推进ICU的主角们，到了下半年竟然开始在舞池里蹦迪了，太NM玄幻了啊，电影都不敢这么拍啊。
其实上半年敢这么折腾，主要还是国内经济形势一片大好。
一季度GDP增速18.3%，二季度GDP增速7.9%，吊打世界各国。
高层一看，这形式稳啊，不如趁这形势好好收拾一把长期以来不听话的仨小子。
哪三个？先说大家熟悉的两个，一个叫房地产，一个叫地方政府平台。
这么多年，这俩小子一个搞地产，一个搞基建，一个卖房，一个卖地，不得不说确实也美了家乡，提高了咱老百姓的生活质量。
但是长期的野蛮发展，也让这哥俩极大的侵占了公共资源，挤压实体经济，造成了资源的浪费。地价不断攀升，房价上涨过快，老百姓不玩了，直接躺平不生孩子了。
最重要的是，房子比票子涨的快，面粉比面包涨的快，大家一看，还吃苦搞什么实业，消什么费，炒房炒地皮多爽啊，长此以往，国家未来还有什么希望呢。
于是这几年控房价，控地价，没有一丝懈怠，但总是收效甚微。
为什么？因为，他们背后有大哥！
这大哥，叫金融。
你们看这些年的调控政策，我真的非常佩服，想得面面俱到，但是架不住金融大哥不断暗戳戳搞小动作。
于是地价、房价被打压了几年，几年之后又是好汉，如此循环。
但是今年下定决心从大哥下手了。
从今年开始，针对房地产融资设置了“三道红线”和“两道”红线，严格限制房地产开发企业融资，针对地方政府融资平台融资出台了“15号文”，直接卡死地方隐债规模。
看似是在调控地产和地方政府平台，实际是把金融按在墙上毒打。
接下来的剧情大家都知道了，地产被推进了ICU，地方政府平台也上了手术台，金融大哥在医院门口翻白眼，口吐白沫。
嗯，三季度GDP增速4.9%，实际可能更差。
医生说，下手太猛了，还是救一下吧，不然全得歇菜。
于是牛夫人立变小甜甜。
从8月官媒第一次喊话，满足真实住房需求离不开房贷资源的有效配置。
到最近的中央经济工作会议中强调，支持商品房市场更好的满足购房者的合理购房需求，因城施策。
再到三季度的央行货币政策执行报告，删去了管好货币总闸门和坚决不搞大水漫灌的表述。
你品，你细细品！
这情形，仿佛有一个温柔的声音对着金融大哥说：
醒一醒，别睡了，起来立了功，还是好同志！
于是金融端开始发力，地产和地方政府平台牵着大哥的手，颤巍巍的说，扶我们起来，这迪还能接着蹦！
11月房地产销售、投资、资金面、竣工等多个指标均降幅收窄。其中，商品房销售面积和销售额同比分别较10月回升7.7和6.3个百分点
1-11月基础设施建设投资（不含水电燃气）同比增长0.5%，11月国内专项债发行达到高峰，基本完成全年专项债任务，且2022年部分专项债额度已经下达至各省。
大哥也很通透，这个利息你降与不降，它就在那里，不过是时间线上的两面罢了，大家都在等一个时机。
这像极了现在的买房人，单纯的买与不买，买对还是买错，全在于对明年时机的精准把控中了！
我发现一个有趣的现象。
今年上半年，买房人一边倒的问我，市场太火，怎么才能买到心仪的房子。
到了下半年，买房人一边倒的问我，市场太冷，怎么才能抛掉手里的房子。
而现在，买房人一边倒的很混乱，明年市场到底怎么走，我买还是不买。
楼市之所以如此精分，全在于我上面说的经济剧情过于跌宕，把大伙整的都不会了。
那既然前面说到这哥仨已经下到舞池，接着奏乐，接着舞了。
到了明年，地价是不是又要飞涨，房价是不是又要上天了？
如果你这么想，那还是太年轻啊！
水是开始放了，但是这一次，要流到哪里，高层说了算！
我们来聚焦一下微观市场。
前几天财联社报导了深圳部分中小银行下调首套房和二套房的按揭贷款利率。
全国楼市看深圳，深圳是风向标。
也是这一轮调控下倒得最早，受伤最深的地方。
但是，即使是像深圳这样如此惨烈的城市，这一次依然没有放松限售、限购。
而是要通过降低贷款利率，提高房贷审批效率，增加购买意愿，来激活市场活跃度，通过市场手段来给地产商回血！
这和以前的调控思路是完全不一样的。
以前都是，房地产不行了，地产商要死要活了，就让银行给地产商直接放一放水。
这一次呢，你有听说现在放松了“三道红线”和“两道红线”吗？
现在不会，以后也不会。
这一次，完全只对按揭市场进行单项输血，让开发商能把手里的项目顺利的卖掉，仅此而已。
要是谁再想从银行贷点钱，通过增加杠杆拿地、开发，万万不可能！
有多少本金就开发多大的项目，有多大能力就办多大事，没有金刚钻别揽瓷器活，这就是未来对房地产开发企业的定调。
所以为啥最近两个月央行要单独公布房地产个人贷款的数据？
就是在给市场释放一个信号，我这次是定向放水，是为了满足老百姓的购房需求。
这也就很好的回应了中央经济工作会议中关于“支持商品房市场更好的满足购房者的合理购房需求”的定调。
那么未来进一步降息的空间还有多大，我认为还比较大！
上图是央行2021年第三季度货币政策执行报告里披露的截至9月末的贷款利率情况。
个人房贷加权平均利率为5.54%，这比5年期LPR的基准利率高了89个基点。跟去年12月相比，上涨了0.2%，也就是20个基点。
所以这20个基点的利率会一点点的还回去！
看到这里，恭喜你，你才了解了整条逻辑线。
那么回到最初的问题，明年怎么买房？
还是直接给结论：我觉得明年上半年是最好的窗口期！
从上图可以看出，经过最近一两个月的回血，楼市总算有了一段“翘尾”行情。
照理说，年底一般是一年中行情最不好的时候，但是现在，市场明显有了好转。
所以按照这个思路，到明年年初，房贷的审批效率会进一步提高，贷款利率会进一步下降。
但是地价和房价肯定不会飞涨。
因为去杠杆一定是大的策略，现在高层能允许的，不过是开发商拿回你们应得的部分。
所以明年上半年可能是买房人这么多年来能遇到的最好的买房时机。
你想买新房，一二手房价倒挂给你控制住，投机的需求少了，真正想买房的人买到的概率就大了。
你想卖了老房子去置换，二手房贷款也会下的很快，你这个月卖出，下个月拿到钱去交心仪的房子的定金，无缝对接。
你的贷款利率下调了，跟去年同期买房的人一比，每个月的还款额反而更少了，你心里那个美啊！
这么美的事，很多人也许会想，要不我再等等？
反正地价、房价暂时不会涨了，再等等也许利率会更低呢？
如果你这么想，大概率会错失良机，因为这种定向放水的窗口期会很短暂。
你以为，金融、地产和地方政府融资平台这仨哥们真的能一直舞下去？
绝对不可能，迟早还是一顿管教。
何时再开始，取决于国内的经济情况。
如果明年全球疫情的管控手段有了新的突破，各国经济都有所好转。
国内的消费、出口和投资数据不错的话，会很快。
那个时候的画风，会像今年一样。
小甜甜立变牛夫人。
所以，作为一名地产和金融的双料老司机。
我真诚的劝劝各位。
把握好明年上半年最好的时机。
不要真的错过了，才追悔莫及！
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