延续第二批次集中供地的交易模式，上海第三批次依旧分两轮进行交易，共涉及12个行政区，共计17幅地块，包含12幅纯住宅用地和5幅含住宅的混合用地。 2023年10月25日，历时一个多月的第三批次集中供地顺利结束。最终，该批次地块成交总价共计676亿元，其中11幅地块溢价成交。
1. 央国企为参拍主力，民企拿地谨慎
第三批次第二轮土地拍卖中，央国企仍然是竞拍的主力。据不完全统计，保利发展、招商、象屿、华润等知名企业在各地块竞拍中频繁出现，央国企约占总参与房企的80%。
与第一轮相比，在第三批次第二轮拍卖中，大约有6家民营企业参与了竞拍，它们都是上海土地市场的常客，包括坤和、安徽置地、绿城等。然而，这些民营企业此次只报名参与了青浦赵巷地块的竞拍，并主要通过与其他房企组成联合体的方式参与。
①平均溢价率下降。截至目前，2023年上海市已经进行了三个批次的集中供地拍卖活动。据相关统计结果显示，2023年第一批次集中供地的地块平均溢价率为7%，第二批次为8%。尽管第三批次集中供地的地块质量有所提升，但平均溢价率仍降至今年最低水平。
②单幅地块平均参拍房企数量下降。在今年的三个批次集中供地拍卖活动中，参与竞拍的房企数量逐步减少。第一批次平均每幅地块的参拍房企有14家，第二批次降至11家。而在本批次中，进一步下降至5家。
从区域分布来看，2023年第三批次供地与上批次相比，中心区域的地块数量明显增加。据统计，位于外环以内的地块占比为29%，较第二批次上升17个百分点。
具体来看，外环线以内，静安中兴社区、普陀桃浦社区、徐汇龙华、长宁程家桥等多个地区均有地块出让；外环线以外，一些热门区域或潜力发展区域，如青浦赵巷、奉贤新城等也有地块入市。
1. 徐汇区龙华街道地块
地块位于徐汇区龙华街道，本次以招挂复合的方式进行出让。根据出让要求，地块同时涵盖商业、住宅、办公、租赁住房、科研等多种用途，其中住宅限高100米，容积率为2.52-2.63。
地块起始总价高达240.16亿元，对开发商的综合运营能力有着较高的要求，普通企业不具备开发此类综合体的实力和经验。最终，由中海和西岸联合以底价竞得。
据了解，宝山区经过10年的努力，将南大智慧城的6平方公里土地全部纳入收储范围，目前已进入整体开发阶段。为创造南大智慧城“宜居”的生活环境，宝山区在道路、学校和公园等方面投入大量资源，特别是上师大附中宝山分校和南大中央公园的建设正在加速推进。同时，宝山区还计划对南大路和丰翔路两个地铁站进行联动开发建设，将其打造成南大智慧城的功能品质新核心区域。
在本次竞拍活动中，华润以69.9亿元的底价成功竞得该地块，最终成交楼面价为18948元/㎡。据相关网传信息，华润集团计划在这幅地块内建设中环万象城，预计将成为北上海地区规模最大、品质最高的商业综合体。
对比今年三个批次出让地块的房地联动价可以发现，上海的房地联动价逐步上升，新房和二手房的价格倒挂差距正在逐渐缩小。
其中，宝山大场板块房地联动价上调幅度较大，约增加6000元/㎡。第三批次集中供地出让中，宝山区大场镇W12-1301单元07-01、36-01、37-01、40-01地块的房地联动价为6.9万元/㎡，而今年第一批次中，保利发展摘得的宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块联动价为6.3万元/㎡。
此外，上海高层住宅迎来最贵联动价。徐汇龙华街道的“巨无霸”地块房地联动价达到14.2万元/㎡，不仅刷新了徐汇区域的房地联动价，也将上海高层住宅的房地联动价推至新高。距离该地块1公里范围内于九月底开盘的新盘玖珑庭，其平均价格与2021年地块出让时房地联动价基本一致，为11.4万元/㎡。从当前趋势来看，市中心核心区域房地联动价有进一步放宽的可能性。
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