9月二手成交1.2万套，上海楼市L型趋势形成！

长假刚过，上海楼市的最新数据就来了！

2021年9月，上海共成交二手房12040套，同比下滑60%，和上月的1.8万套相比，也环比下降了超过30%。

由于三价取低，相当于变相限贷，上海从开始便进入了“冰冻期”。

7月，2.4万套；

8月，1.8万套；

9月，不少人说要跌破一万套。

长假期间，就有自媒体爆出上海9月成交量仅9700套，这不过是某些人的哗众取宠。其实，这9700套仅仅是截止到9月27号的数据，而全月数据往往要到次月月初才公布。

值得注意的是，8月成交的房源也会体现在9月的网签数据中，因此9月的成交量基本反映了三价取低后的真实市场。

说实话，这个成交量，其实比我预想中要稍好一些。

同样是通过指导价限贷，不少人就拿上海和深圳作对比。

 

深圳按照指导价贷款后，二手房成交量从7000套左右一路下滑，直接落到2000套以下。

深圳这波行情下挫，成交量相当于从最高峰跌去了85%，从荣枯线跌去了75%。

 

如果上海也是一样的跌幅，那么9月的成交量应该是最高峰（4.4万套）的15%、荣枯线（2.5万套）的25%，也就是6000-7000套。

 

而实际成交的1.2万套，给“凉凉”党打了脸。

上海楼市的韧性，比你想象的要强。

  为何上海的情况比深圳好得多？

 第一个原因，深圳对于限贷更“敏感”，而上海更稳健。

 

根据住户存款、贷款数据计算，深圳居民资金杠杆率为137.2%，高居全国第四，贷款一收紧，购买力自然下降的快。

 

同样的情况，也发生在居民资金杠杆率全国第二的杭州：信贷收紧后，杭州二手房成交量“六连跌”，从高峰期的1.15万套直接跌到了9月的0.38万套。

而稳如泰山的上海，居民资金杠杆率只有深圳的一半，比昆明、重庆、青岛还低。

 以上海人守成的性格，高杠杆买房，完全不是主流。

 

根据央行上海总行的数据，三价取低前的今年上半年，上海一共卖了3121亿的新房和6057亿的二手房，一共9178亿的房子，居民中长期贷款只增加了1255亿。

 

1255/9178=13.6%，考虑到部分居民的还贷金额，相当于上海的平均首付高达8.5成。

 

因此，三价取低对于上海来说，只会影响一小部分需要贷5-6成的购房者，而对于大多数人来说，全款或8-9成首付才是常态。

同样是指导价限贷，对上海的影响要比深圳小得多。

第二个原因，上海的购买力在持续提升。

 在抢人大战白热化的当下，深圳却在今年5月收紧了落户门槛。

 

而上海，却在落户上发大招。

 

上海不仅大力引进海归留学生、应届博士、应届985/211硕士、清北复交同济华师的本科生，还在人才引进与居转户上大大放宽了名额限制。

 

2019年，人才引进+居转户数量为2.2万组。

2020年，增至3.1万组。

 

而2021年前9个月，上海人才引进+居转户的数量就达到了5.6万组，超过了过去两年人数的总和。按照目前趋势，今年有望突破8万组，同比增加255%！

 

而且，国内疫情过后，上海成为全球人才归国的首选目的地。一个紧，一个松，上海的购买力，尤其是首套刚需的人群，源源不断涌来。

与此同时，我也发现了上海楼市少有人注意的几个细节。一是，不像别的城市行情一旦往下走，供需关系就逆转，上海目前整体行情非常稳健，

从内网房源看，二手房挂牌量并没有出现大幅上升的态势。

 甚至从外网房源看，从三价取低执行至今，上海二手房挂牌还减少了32%，可以说是卖一套少一套，完全没有出现恐慌性挂牌突增的现象。

二是，从实际的成交价来看，挤掉了部分虚高的XQ房泡沫后，上海楼市的整体跌幅非常健康。从我们一线的亲身体验也感受到，上海的房东还是非常珍惜自己的房子的，除非是急着需要资金，或者全款卖掉去打新，否则很少有人愿意“贱卖”自己的房子。

结合9月的成交数据，“上海楼市崩盘论”的观点，可以洗洗睡了。

我们预计，接下来上海楼市的成交量不会继续大幅下跌，但由于进入传统淡季，10-12月的成交量会小幅下降，呈现出季节性变化。

接下来的走势，会非常像一个“L”型，今年底、明年初在1万套左右波动。在底部徘徊几个月后，就会慢慢回归正常的成交量。

免责声明：本网站所收集的部分公开资料来源于互联网，转载的目的在于传递更多信息及用于网络分享，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责，也不构成任何其他建议。如果您发现网站上有侵犯您的知识产权的作品，请与我们取得联系，我们会及时修改或删除。