数据监测 | 教育改革之下，“学区房”市场要变了？

3月16日，上海市教委发布最新中考招生政策改革方案，将高中阶段招生录取方式调整为自主招生、名额分配综合评价录取和统一招生录取3种。其中最受大家关注和热议的是名额分配录取这一方式，新政下重点高中（实验性示范性高中）须拿出50-65%的招生名额进行“公平分配”。

可以看到，优质高中招生名额中至少有50%会被分配到各区及各个不选择生源的初中学校，且对于区属市实验性示范性高中来说，原则上名额分配到校的招生计划需要保障区内每所不选择生源初中学校都能获得至少1个名额。这对于原本比较一般的初中来说无疑是一大利好。

新政的出台对于此前被炒作起来的初中学区房概念会有一定的削弱，也会使得那些正准备进入学区房市场的家长们在择校思路上发生变化，降低学区房热度。但从趋势来看，初中的优先级还是比较高的，对于那些原先仅对口优质公办小学的小区来说，热度下滑的幅度可能会更大，而九年一贯制学校和相对优质的初中还是会受到比较高的关注。

其实从去年民办全面实行摇号开始，部分区域的初中学区热度就有盖过小学的趋势。从近一年全市热门小学招生范围内的住宅成交情况来看，占比已经出现萎缩，今年一季度降幅尤为明显。

分区来看，原黄浦区保持较高的热度，学区房成交量基本一直稳定在该区成交总量的一半，松江、青浦和奉贤等远郊区域虽然优质教育资源不多，但近一年里学区房成交占比也呈上升态势。相反，徐汇区近一年多来占比下滑明显，与去年初相比减少10%以上。

相较于中考招生政策的变化，2021年上海义务教育阶段招生入学政策整体变化不大，继续在部分行政区执行“最严入学政策”（即五年一次同校对口入学机会）。除宝山、黄浦、长宁、杨浦、静安、浦东、徐汇、闵行这八个行政区外，嘉定区也从今年开始执行（为保持政策延续性，2021年申请入学的同一居住地址未安排对口入学须满一年，依次类推，直至满五年）。此外，松江区也将于2022年开始对于区域内入学矛盾突出的学校逐步实施“五年一户”，需要关注。在执行范围上，宝山、黄浦、长宁、杨浦依然是在全区范围内执行，其余各区是在部分入学矛盾突出的学校实施。

虽然招生入学政策变化不大，但今年个别热门学校因为出现对口招生地段内户籍适龄儿童人数大幅超过学校招生计划数的情况，于是设置了更为细致的招生入学排位分档，其中房产证有适龄儿童名字的（单独所有或共同共有）被列为入学第一梯队。

也就是说，只有孩子是产权人才是第一顺位，不然就会排到第二顺位乃至更低，很有可能因第一档人数招满而无法入学，前期的投入就白费了。

可是，在产证上增加未成年人的名字并不是一件容易的事情。对于无贷款家庭来说相对简单，只需交上一笔税费；对于有贷款，尤其是购买大户型的家长来说则是“毀灭性打击”，由于一时之间贷款无法还清，而在此情况下需要银行出具同意书才能增加子女名字，但一般来说银行出具同意书的可能性不大。同时，现在还会出现被“超车”的可能，即之后新购置房产的家长会考虑直接将儿童的名字写入产证，从而挤掉大部分老业主。

除了政策变化上的风险，招生范围的变化也是购（投）买（资）“学区房”的风险之一。一旦某个小区被划出招生范围，那么它的升值空间就会受到影响，而一旦被划进，那么它的房价就会显著提升。

纵观近几年上海70平方米以下学区房的成交，最高网签单价达18.5万元，单价超过15万元的房源中七成面积不大于30㎡。（网签价格可能存在省税做低的情况，实际均价可能更高）

其实，购买学区房的风险是一年比一年要大，但道理谁都懂，却没人想成为第一个放弃的人。现在因为中考招生政策的变化，买卖双方处于博弈中，但只要价格合适（房东肯降价），相信还是会有家长愿意买单的。只不过，曾经高位接盘的那些上家是否愿意降到低于自己的买进价呢？而那些想要买的人能够接受的价格上限又是多少？”学区房“这个市场现在很胶着，有待持续关注。

最后，附上全市部分热门公办小学招生范围内住宅物业的最新价格，可以看到，同比涨幅普遍较高（全市同比涨幅为20%），尤其是浦东和闵行两区，涨幅超过30%的学校占多数，个别学校超过了50%。